税務評価において税理士の先生から広大地の判定のご依頼がありました。開発想定図面のご依頼もあり、市役所での打ち合わせを行い、作成致しました。

財産評価基本通達における広大地は、戸建住宅分譲用地として開発され、道路等のつぶれ地が生じ

る土地を前提としていること、また対象地がその比較において広大地と判定される画地であっても、一

体利用することが市場の需給関係等を勘案して合理的と認められる場合には、地積過大による減価を

行う必要がないとされていることなどからその宅地を中高層の集合住宅等の敷地として使用するのが

最有効使用である場合、いわゆるマンション適地等については、広大地に該当しないということです。

広大地に該当する条件の例示

各自治体が定める開発許可を要する面積基準以上のもの

該当しないもの

すでに開発を了しているマンション・ビル等の敷地用地

現に宅地として有効利用されている建築物の敷地（例えば大規模店舗、ファミリーレストラン等）

原則として容積率３００％以上の地域に所在する土地

公共公益的施設用地の負担がほとんど生じないと認められる土地

立ち退き料は通常、引っ越し費用、引っ越し先の家賃、敷金、礼金等を総合的に考えて決定します。当然、家主さんとの話し合いにより決まりますのでケースバイケースで個人的な事情によります。

鑑定評価では、借家権の評価で立ち退き料相当額を求めることがあります。居住用の借家権は具体的な交換価値は有せず、借地権のように明確に価値が把握しがたい。鑑定評価のおいては、損失補償の考え方で代替建物に入居するに要する一時金のの補償と支払賃料の差額の有限補償の考えが実用的です。立ち退き料は法律上の規定はないが、一般的には移転費用の補償、借家人が事実上喪失する利益の補償、利用権の消滅補償の性格があります。

　クライアント様から土地を借りて建物を建てて住んでいるが、このたび家の増改築をしようかと考えていますが、地主への増改築承諾料はどのように決めるのかというお問い合わせがありました。

　承諾料に関してはケースバイケースで個別の案件ごとに異なるため一概には言えませんが、地主との円満に承諾してもらうためには承諾料を支払うケースが多いようです。承諾料は更地価格の２％から６％程度です。

　更地価格の把握は不動産鑑定士にお問い合わせ下さい。

マンション購入に際して前の所有者が滞納していた管理費は払わなければならないか。

先日、中古マンションを購入したいと依頼者の方からご相談がありました。当社では売買の仲介は行っていませんが、中古マンションの適正価格についてのご質問でしたのでお受けいたしました。築年数が１０年程度の中古マンションでしたが、前の所有者が管理費を滞納しており管理費も支払わなければならないかというご質問でした。

建物の区分所有等に関する法律では前の所有者が管理費を滞納していた場合、購入者が管理費の支払い義務を引き継ぐとあります。特に競売物件では管理費滞納の有無は記載されていますのでご注意下さい。

　借地権付きの家屋を売却しようと思っています。地主に相談すると借地権譲渡許可承諾料を支払うよう言われました。譲渡許可承諾料はどのように決定するのでしょう。

　いわゆる名義書き換え料をいわれるものであると思われますが、個別の案件によってまちまちであると思われますが、一般的には更地価格の１０％程度と言われているみたいです。借地権価格の１０％という事例もあります。名義書き換え料は建物の売主負担が多いですが、売買契約のときに買主が払うという契約をしても問題ありません。

　更地価格又は借地権価格の評価については不動産鑑定士にご依頼下さい。

当社では、７月某日に平成22年度地価調査の鑑定調査結果を、提出いたしました。

地価調査は７月１日現在の価格を出します。

今頃、提出先では誤字脱字のチェック＆検算中です。訂正＆問い合わせが終われば、

ホッと一息できます。

ほんの一息です。

直ぐに１月１日現在の価格である地価公示の準備に入りますので・・・。

ちなみに、地価調査の新聞発表は、例年９月下旬となっております。

毎年２回、全国の土地の価格が新聞に載ります。

３月頃発表分が地価公示。

９月頃発表分を地価調査といいます。

いずれの調査でも、不動産鑑定士等が正確な価格、つまり、土地について

自由な取引が行われるとした場合の、通常成立すると認められる価格を

求めているので、担保評価額を査定するにときに参考になる価格です。

担保評価以外の不動産を鑑定評価する場合にも、地価公示価格・地価調

査価格を規準とします。不動産の鑑定・評価には、これと路線価や収益・取

引事例など多種多様な参考資料が必要なのです。

7－2　土地の価額は、次に掲げる評価単位ごとに評価することとし、土地の上に存する権利についても同様 とする。（平11課評2－12外追加・平16課評2－7外改正）

（1）　宅地
　宅地は、1画地の宅地（利用の単位となっている 1区画の宅地をいう。以下同じ。）を評価単位とする。

(注)　贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間 等で行われた場合において、例えば、分割後の 画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、その分割が著しく不合理であると 認められるときは、その分割前の画地を「1画 地の宅地」とする。

（2）　田及び畑
　田及び畑（以下「農地」という。）は、1枚の農地（耕作の単位となっている1区画の農地をいう。 以下同じ。）を評価単位とする。
ただし、36－3((市街地周辺農地の範囲))に定める市街地周辺農地、40((市街地農地の評価))の本文の定めにより評価する市街地農地、40－2((広大な市街地農地等の評価))の本文の定めにより評価する市街地農地及び40－3((生産緑地の評価))に定める生産緑地は、それぞれを利用の単位となっている一団の農地を評価単位とする。この場合において、(1)の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。

（3）　山林
　山林は、1筆（地方税法(昭和25年法律第226号） 第341条≪固定資産税に関する用語の意義≫第10号に規定する土地課税台帳又は同条第11号に規定する土地補充課税台帳に登録された1筆をいう。以下 同じ。）の山林を評価単位とする。 
ただし、49((市街地山林の評価))の本文の定めにより評価する市街地山林及び49－2((広大な市街地山林の評価))の本文の定めにより評価する市街地山林は、利用の単位となっている一団の山林を評価単位とする。この場合において、(1)の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。

（4）　原野
　原野は、1筆の原野を評価単位とする。 
ただし、58－3((市街地原野の評価))の本文の定めにより評価する市街地原野及び58－4((広大な市街地原野の評価))の本文の定めにより評価する市街地原野は、利用の単位となっている一団の原野を評価単位とする。この場合において、(1)の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。

（5）　牧場及び池沼
　牧場及び池沼は、原野に準ずる評価単位とする。

（6）　鉱泉地
　鉱泉地は、原則として、1筆の鉱泉地を評価単位 とする。

（7）　雑種地
　雑種地は、利用の単位となっている一団の雑種地 （同一の目的に供されている雑種地をいう。）を評 価単位とする。
ただし、市街化調整区域以外の都市計画区域で市 街地的形態を形成する地域において、82≪雑種地の 評価≫の本文の定めにより評価する宅地と状況が類似する雑種地が2以上の評価単位により一団となっ ており、その形状、地積の大小、位置等からみてこ れらを一団として評価することが合理的と認められ る場合には、その一団の雑種地ごとに評価する。こ の場合において、1の(注)に定める場合に該当する ときは、その(注)を準用する。

(注)

1　「1画地の宅地」は、必ずしも1筆の宅地か らなるとは限らず、2筆以上の宅地からなる場 合もあり、1筆の宅地が2画地以上の宅地とし て利用されている場合もあることに留意する。

2　「1枚の農地」は、必ずしも1筆の農地からなるとは限らず、2筆以上の農地からなる場合 もあり、また、1筆の農地が2枚以上の農地と して利用されている場合もあることに留意す る。

3　いずれの用にも供されていない一団の雑種地については、その全体を「利用の単位となって いる一団の雑種地」とすることに留意する。

出所　国税局ホームページ

　不整形地（三角地を含む。以下同じ。）の価額は、次の(1)から(4)までのいずれかの方法により15≪奥行価格補正≫から18≪三方又は四方路線影響加算≫までの 定めによって計算した価額に、その不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、付表4「地積区分表」に掲げる地区区分及び地積区分に応じた付表5「不整形地補正率表」に定める補正率（以下「不整形地補正率」という。）を乗じて計算した価額により評価する。（昭45直資3－13・昭47直資3－16・昭57直評22・平3課評2－4外・平11課評2－12外・平12課評2－4外改正）

（1）　次図のように不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法

（2）　次図のように不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基として求めた整形地により計算する方法

(注)　ただし、計算上の奥行距離は、不整形地の全域を囲む、正面路線に面するく形又は正方形の土地（以下「想定整形地」という。）の奥行距離を限度とする。

（3）　次図のように不整形地に近似する整形地（以下「近似整形地」という。）を求め、その設定した近似整形地を基として計算する方法

(注)　近似整形地は、近似整形地からはみ出す不整形地の部分の地積と近似整形地に含まれる不整形地以外の部分の地積がおおむね等しく、かつ、その合計地積ができるだけ小さくなるように求める（(4)において同じ。）。

（4）　次図のように近似整形地（）を求め、隣接する整形地（）と合わせて全体の整形地の価額の計算をしてから、隣接する整形地（）の価額を差し引いた価額を基として計算する方法

出所　国税局HP